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Vizualizar Versão Completa : Construção de casas
Orlando Nishio
18/01/2010, 16:54 H
Eu creio que uma das poucas maneiras de ganhar um bom dinheiro com imóveis aqui no Brasil, é construindo e vendendo casas.
Há cerca de 12 anos atrás, eu me aventurei nesse mercado junto com dois amigos e o resultado foi muito gratificante. Infelizmente, não pude continuar no ramo, pois após a primeira casa resolvi me aventurar em um outro ramo de negócios que não dominava e acabei perdendo tudo.
Quem quiser investir nesse mercado, deverá ter algo em torno de 150 a 250 mil reais. A lucratividade bruta era em torno de 50-60% sobre o preço de custo. Isto quer dizer que um obra que custe 200 mil reais, poderá ser vendido por pelo menos 300 mil reais.
O segredo neste negócio é ter o dinheiro todo à vista e erguer a obra o mais rápido possível. 50% de lucratividade em 6 meses é excelente, mas a mesma rentabilidade em 3 anos de obras arrastadas, nem tanto.
Para evitar problemas, você tem que ser do ramo (engenheiro, técnico de obras) OU contratar alguém qualificado. Sem o empreiteiro, é muito difícil que uma obra dê certo e você terá inúmeras dores-de-cabeça com a mão-de-obra. Ex: pedreiros embriagados, pedreiros que abandonam a obra no meio do caminho, pedreiros que só avisam que o material acabou em cima da hora, etc.
Neste ramo de negócios, não se recomenda recorrer ao financiamento bancário, pois a lucratividade seria muito prejudicada.
Uma pergunta que muita gente deve se fazer é: ONDE CONSTRUIR? No nosso caso específico, escolhemos a região da Granja Viana na região da Rodovia Raposo Tavares, por uma série de vantagens, a saber:
- Terremos mais em conta do que em São Paulo
- Terremos maiores (360 a 1000 m2)
- Terrenos em condomínios fechados, estilo Alphaville
- Público comprador com bom poder aquisitivo
- Segurança
Para vocês terem uma idéia, era possível construir um imóvel de 150-200 m2 de área útil num terreno de 500 m2 com o mesmo preço que se pagaria por uma apartamento de 2 dormitórios de 50 m2 de área útil em bairro bem localizado na cidade de São Paulo.
Um dos segredos para se dar bem neste negócio, é se antecipar aos desejos do consumidor. Ao escolher um região ou bairro para o seu imóvel, antes de mais nada, faça um tour pelas imobiliárias da região e consulte os corretores. Pergunte o que o público valoriza mais.
Na região da Granja Viana em particular, os compradores davam valor à uma sala de estar enorme, mas quartos e cozinhas podiam ser de tamanho compacto! Outra coisa que valoriza bastante um imóvel na região é ter um belo jardim. Comprar grama por metro e colocar algumas plantas não irá aumentar significamente o preço da construção e o visual será muito mais vistoso.
Outra dica é colocar o imóvel imediatamente à venda logo após finalizar a colocação do telhado. Nesta fase da obra, o comprador já tem uma noção de como é o imóvel pronto. Ele poderá, inclusive, personalizar o acabamento, se assim o desejar.
Coloque o imóvel à venda em todas as imobiliárias da região. Experimente também publicar alguns anúncios de fim-de-semana no caderno de imóveis de jornais locais. Uma boa dica para vender rapidamente um imóvel, é pagar um adicional na comissão do corretor ou imobiliária se eles venderem o imóvel em X dias. Não adianta tentar regatear a comissão do corretor, é melhor pagar mais para vender rápido. :)
Há cerca de 12 anos atrás, eu me aventurei nesse mercado junto com dois amigos e o resultado foi muito gratificante. Infelizmente, não pude continuar no ramo, pois após a primeira casa resolvi me aventurar em um outro ramo de negócios que não dominava e acabei perdendo tudo.
Quem quiser investir nesse mercado, deverá ter algo em torno de 150 a 250 mil reais. A lucratividade bruta era em torno de 50-60% sobre o preço de custo. Isto quer dizer que um obra que custe 200 mil reais, poderá ser vendido por pelo menos 300 mil reais.
O segredo neste negócio é ter o dinheiro todo à vista e erguer a obra o mais rápido possível. 50% de lucratividade em 6 meses é excelente, mas a mesma rentabilidade em 3 anos de obras arrastadas, nem tanto.
Para evitar problemas, você tem que ser do ramo (engenheiro, técnico de obras) OU contratar alguém qualificado. Sem o empreiteiro, é muito difícil que uma obra dê certo e você terá inúmeras dores-de-cabeça com a mão-de-obra. Ex: pedreiros embriagados, pedreiros que abandonam a obra no meio do caminho, pedreiros que só avisam que o material acabou em cima da hora, etc.
Neste ramo de negócios, não se recomenda recorrer ao financiamento bancário, pois a lucratividade seria muito prejudicada.
Uma pergunta que muita gente deve se fazer é: ONDE CONSTRUIR? No nosso caso específico, escolhemos a região da Granja Viana na região da Rodovia Raposo Tavares, por uma série de vantagens, a saber:
- Terremos mais em conta do que em São Paulo
- Terremos maiores (360 a 1000 m2)
- Terrenos em condomínios fechados, estilo Alphaville
- Público comprador com bom poder aquisitivo
- Segurança
Para vocês terem uma idéia, era possível construir um imóvel de 150-200 m2 de área útil num terreno de 500 m2 com o mesmo preço que se pagaria por uma apartamento de 2 dormitórios de 50 m2 de área útil em bairro bem localizado na cidade de São Paulo.
Um dos segredos para se dar bem neste negócio, é se antecipar aos desejos do consumidor. Ao escolher um região ou bairro para o seu imóvel, antes de mais nada, faça um tour pelas imobiliárias da região e consulte os corretores. Pergunte o que o público valoriza mais.
Na região da Granja Viana em particular, os compradores davam valor à uma sala de estar enorme, mas quartos e cozinhas podiam ser de tamanho compacto! Outra coisa que valoriza bastante um imóvel na região é ter um belo jardim. Comprar grama por metro e colocar algumas plantas não irá aumentar significamente o preço da construção e o visual será muito mais vistoso.
Outra dica é colocar o imóvel imediatamente à venda logo após finalizar a colocação do telhado. Nesta fase da obra, o comprador já tem uma noção de como é o imóvel pronto. Ele poderá, inclusive, personalizar o acabamento, se assim o desejar.
Coloque o imóvel à venda em todas as imobiliárias da região. Experimente também publicar alguns anúncios de fim-de-semana no caderno de imóveis de jornais locais. Uma boa dica para vender rapidamente um imóvel, é pagar um adicional na comissão do corretor ou imobiliária se eles venderem o imóvel em X dias. Não adianta tentar regatear a comissão do corretor, é melhor pagar mais para vender rápido. :)
Gabriel Torres
19/01/2010, 02:20 H
Oi Orlando,
Que bela história, obrigado por compartilhar conosco esta sua experiência, muito bacana mesmo. Acho que sua participação só veio a enriquecer o nosso fórum.
Ah, essa localização que você diz eu suponho que seja no estado de SP pelo termo "mais barato que em SP"; tenta sempre dizer a cidade/estado porque para quem não é da sua região fica perdido. Tem gente de tudo quanto é lugar participando (inclusive eu)!
Abraços,
Gabriel.
Que bela história, obrigado por compartilhar conosco esta sua experiência, muito bacana mesmo. Acho que sua participação só veio a enriquecer o nosso fórum.
Ah, essa localização que você diz eu suponho que seja no estado de SP pelo termo "mais barato que em SP"; tenta sempre dizer a cidade/estado porque para quem não é da sua região fica perdido. Tem gente de tudo quanto é lugar participando (inclusive eu)!
Abraços,
Gabriel.
Gabriel Torres
19/01/2010, 02:33 H
Ah, se puder depois contar sua história de "fracasso" eu agradeço. Eu mesmo tenho algumas aqui ainda para contar, falta é tempo para contar tanta coisa... ;) É que eu particularmente aprendo muito com a história dos outros, evitando assim os mesmos erros...
PS: se precisar que eu crie um novo fórum para "encaixar" sua mensagem me avisa por mensagem privada.
Abraços,
Gabriel.
PS: se precisar que eu crie um novo fórum para "encaixar" sua mensagem me avisa por mensagem privada.
Abraços,
Gabriel.
Orlando Nishio
19/01/2010, 14:06 H
Oi, Gabriel.
Sim, a região da Granja Viana fica nos arredores da cidade de São Paulo/SP.
Para ser mais exato, Granja Viana é um bairro da cidade de Cotia, mas no mercado imobiliário local, Granja Viana engloba parte de outros municípios também (Barueri, Jandira, Carapicuíba e Cotia).
Essa macro-região tem cerca de 50 condomínios fechados, todos longe da rodovia, no estilo dos subúrbios americanos (casas espaçosas, sem muro, com jardins). Quem passa na Rodovia Raposo Tavares, nem tem idéia de como tem casas bonitas e sossegadas por lá! Alguns dos condomínios mais conhecidos são: São Paulo II, Granja Viana I e II, Forest Hills, Nova Higienópolis, etc.
Como curiosidade, após a obra ficar pronta, vendemos a casa em 15 dias com anúncio que nós mesmo colocanos no jornal. Nesse dia, saiu também um anúncio de uma imobiliária onde havíamos colocado a casa à venda. O corretor não gostou muito. :rolleyes:
Na hora de vender o imóvel, também tem que ser bem maleável. Na época, entraram dois carros com 6 meses de uso (Tipo e Tempra 16V), uma casa modesta na Praia Grande e uma parte em cash. O imóvel, vendemos em 1 semana (colocamos para vender com um valor 10% abaixo do que que entrou no negócio, para vender rápido). Sempre usando aquele esquema de pagar um over para o corretor se vender rápido.
Em outra mensagem, colocarei algumas dicas que aprendi "na marra" sobre como perder dinheiro fácil... :(
Orlando
Sim, a região da Granja Viana fica nos arredores da cidade de São Paulo/SP.
Para ser mais exato, Granja Viana é um bairro da cidade de Cotia, mas no mercado imobiliário local, Granja Viana engloba parte de outros municípios também (Barueri, Jandira, Carapicuíba e Cotia).
Essa macro-região tem cerca de 50 condomínios fechados, todos longe da rodovia, no estilo dos subúrbios americanos (casas espaçosas, sem muro, com jardins). Quem passa na Rodovia Raposo Tavares, nem tem idéia de como tem casas bonitas e sossegadas por lá! Alguns dos condomínios mais conhecidos são: São Paulo II, Granja Viana I e II, Forest Hills, Nova Higienópolis, etc.
Como curiosidade, após a obra ficar pronta, vendemos a casa em 15 dias com anúncio que nós mesmo colocanos no jornal. Nesse dia, saiu também um anúncio de uma imobiliária onde havíamos colocado a casa à venda. O corretor não gostou muito. :rolleyes:
Na hora de vender o imóvel, também tem que ser bem maleável. Na época, entraram dois carros com 6 meses de uso (Tipo e Tempra 16V), uma casa modesta na Praia Grande e uma parte em cash. O imóvel, vendemos em 1 semana (colocamos para vender com um valor 10% abaixo do que que entrou no negócio, para vender rápido). Sempre usando aquele esquema de pagar um over para o corretor se vender rápido.
Em outra mensagem, colocarei algumas dicas que aprendi "na marra" sobre como perder dinheiro fácil... :(
Orlando
savelli
19/01/2010, 15:31 H
Olá Orlando!
Gostei bastante do seu comentário. É bem verdade que construção dá muita grana sim. Mas nascido em família de engenheiros, arquitetos e donos de construtora, sinto-me na obrigação de fazer algumas colocações. Lá vai:
"Quem quiser investir nesse mercado, deverá ter algo em torno de 150 a 250 mil reais. A lucratividade bruta era em torno de 50-60% sobre o preço de custo. Isto quer dizer que um obra que custe 200 mil reais, poderá ser vendido por pelo menos 300 mil reais."
É obvio que esses números se aplicam ao seu caso de construção. Dependendo da região, você pode ter situações completamente diferente! Como exemplo, é possível construir com bem menos capital do que o relatado. Em Niterói (RJ) é possível comprar terrenos por 40 mil e, gastando 60 mil na construção, você tem uma casa pequena de 65m2 prontinha pra vender por 140.000. Sim, o lucro líquido é menor do que o reportado por você, mas ainda sim é uma boa opção para quem não tem tanto dinheiro assim. Outra: Niterói foi apenas um exemplo. Se você procurar pode descobrir que com 50.000 reais você já começa a construir (e com lucros)!
"O segredo neste negócio é ter o dinheiro todo à vista e erguer a obra o mais rápido possível. 50% de lucratividade em 6 meses é excelente, mas a mesma rentabilidade em 3 anos de obras arrastadas, nem tanto".
Isso na minha opinião é uma meia-verdade. Pra mim, o grande segredo mesmo desse negócio é você oferecer o que as pessoas estão querendo e precisando comprar. Assim, você teria a lei da oferta e procura à sua disposição. Como exemplo, cito que há algum tempo atrás quando Itaipu (um bairro praiano de Niteroi) ainda estava se desenvolvendo, quase não se tinha comércio na região. Foi então que a micro empresa do meu avô lançou um empreendimento pequeno de 12 salas comerciais minúsculas na beira da principal estrada do bairro. Como consequência, ele nem precisou colocar dinheiro próprio para a construção. O empreendimento fora 100% vendido antes mesmo de se levantar a primeira estaca da obra. Técnicamente, meu avô precisou ter somente o montante necessário para a aquisição do terreno! Muito bom, né? Óbvio que meu avô contava com "sócios backups". Em caso de não vender inicialmente, os sócios entrariam com o dinheiro. Mas essa história termina com a empresa do meu avô construindo 100% somente com dinheiro dele e das vendas no chão. Podemos citar inúmeras empresas que constroem seus empreendimentos com dinheiro vindos das vendas na planta! E não é preciso ter empresa pra fazer isso não. Teoricamente, uma pessoa física também é capaz!
"Para evitar problemas, você tem que ser do ramo (engenheiro, técnico de obras) OU contratar alguém qualificado. Sem o empreiteiro, é muito difícil que uma obra dê certo e você terá inúmeras dores-de-cabeça com a mão-de-obra. Ex: pedreiros embriagados, pedreiros que abandonam a obra no meio do caminho, pedreiros que só avisam que o material acabou em cima da hora, etc."
Minha familia é constituida basicamente de engenheiros e arquitetos. Isso sem dúvida deu o know-how para eles empreenderem no ramo da construção de forma bem sucedida. Entretanto, eu já vi e ouvi histórias de pessoas que não são do ramo e que mesmo assim, com dedicação, conseguem fazer fortunas com construção. Dependendo da região que você constroi, vc não precisa de todos os rigores de documentação e tudo mais. Você vai na prefeitura e lá já tem tudo que você precisa. O projeto já está feito e aprovado, aceites idem, etc. Depois é só você entregar o projeto para algum empreiteiro e pronto! Por isso, o único profissional bom que você tem que ter é o empreiteiro. Um sujeito que seja capaz apenas de seguir o que está na planta! Nada mais! (ah, detalhe: também dependendo do lugar, é possível pagar barganhas a empreiteiros bons e que darão conta do recado).
"Neste ramo de negócios, não se recomenda recorrer ao financiamento bancário, pois a lucratividade seria muito prejudicada."
Ter a lucratividade prejudicada é questionável mas concordo que exige experiência no ramo. Não faça isso sem experiência. Construção de imóveis muitas vezes exigem cifras grandes. Você pode acabar arruinado se cometer um erro grave.
"Um dos segredos para se dar bem neste negócio, é se antecipar aos desejos do consumidor. Ao escolher um região ou bairro para o seu imóvel, antes de mais nada, faça um tour pelas imobiliárias da região e consulte os corretores. Pergunte o que o público valoriza mais."
Concordo plenamente. O sucesso do seu empreendimento está diretamente ligado a isso. Siga a direção de onde as pessoas estão indo. Grandes movimentações de pessoas geram rotatividade e procura por imóveis.
"Outra dica é colocar o imóvel imediatamente à venda logo após finalizar a colocação do telhado. Nesta fase da obra, o comprador já tem uma noção de como é o imóvel pronto. Ele poderá, inclusive, personalizar o acabamento, se assim o desejar.
Coloque o imóvel à venda em todas as imobiliárias da região. Experimente também publicar alguns anúncios de fim-de-semana no caderno de imóveis de jornais locais. Uma boa dica para vender rapidamente um imóvel, é pagar um adicional na comissão do corretor ou imobiliária se eles venderem o imóvel em X dias. Não adianta tentar regatear a comissão do corretor, é melhor pagar mais para vender rápido. "
Sugiro que você mantenha contato sempre com o corretor da região. Não ponha o imóvel a venda só quando estiver acabando a obra. Fale com o corretor o seu interesse da venda e quem sabe ele te arruma comprador antes mesmo de você terminar! Se você não se comunicar, pode estar perdendo uma valiosa possibilidade de construir com o dinheiro dos outros! Isso é possível fazer. Já vi acontecer com pessoas da minha família!
Outra questão muito interessante é construir pra alugar. Vi no globo reporter certa vez um sujeito que está se dando bem na vida construindo e alugando. Ele é um mineiro, metalúrgico e sua história pode ser vista aqui:
http://g1.globo.com/globoreporter/0,,MUL1353051-16619,00.html
Como palavra final, acredito que a construção de imóveis dá dinheiro sim, tanto para venda como para locação. Mas como quase tudo na vida, é preciso ficar de olho pois regiões sofrem mudanças de mercado constantemente. Construir dá muito trabalho e não é fácil manter tudo nas rédeas para auferir os lucros poupudos. Minha familia já enfrentou problemas também quanto a liquidez por ter construido em uma área n muito cobiçada. Imóvel "parado" pode corroer todo o seu trabalho de meses!
Obrigado Orlando por abrir esse tópico! Ha anos luto para aprender tudo na prática sobre o ramo da construção civil! Se pudesse eu aprenderia tudo com meu pai e assim, passaria a construir sozinho. O problema é a falta de oportunidade já que estou 100% do meu tempo na empresa para a qual trabalho. Para piorar, moro em outra cidade diferente da dos meus pais. Acho que todos aqueles que tem a oportunidade de aprender a construir, deveriam agarrar essa oportunidade. Você ganha, suas familias ganham, a cidade ganha, o Brasil ganha!
Gostei bastante do seu comentário. É bem verdade que construção dá muita grana sim. Mas nascido em família de engenheiros, arquitetos e donos de construtora, sinto-me na obrigação de fazer algumas colocações. Lá vai:
"Quem quiser investir nesse mercado, deverá ter algo em torno de 150 a 250 mil reais. A lucratividade bruta era em torno de 50-60% sobre o preço de custo. Isto quer dizer que um obra que custe 200 mil reais, poderá ser vendido por pelo menos 300 mil reais."
É obvio que esses números se aplicam ao seu caso de construção. Dependendo da região, você pode ter situações completamente diferente! Como exemplo, é possível construir com bem menos capital do que o relatado. Em Niterói (RJ) é possível comprar terrenos por 40 mil e, gastando 60 mil na construção, você tem uma casa pequena de 65m2 prontinha pra vender por 140.000. Sim, o lucro líquido é menor do que o reportado por você, mas ainda sim é uma boa opção para quem não tem tanto dinheiro assim. Outra: Niterói foi apenas um exemplo. Se você procurar pode descobrir que com 50.000 reais você já começa a construir (e com lucros)!
"O segredo neste negócio é ter o dinheiro todo à vista e erguer a obra o mais rápido possível. 50% de lucratividade em 6 meses é excelente, mas a mesma rentabilidade em 3 anos de obras arrastadas, nem tanto".
Isso na minha opinião é uma meia-verdade. Pra mim, o grande segredo mesmo desse negócio é você oferecer o que as pessoas estão querendo e precisando comprar. Assim, você teria a lei da oferta e procura à sua disposição. Como exemplo, cito que há algum tempo atrás quando Itaipu (um bairro praiano de Niteroi) ainda estava se desenvolvendo, quase não se tinha comércio na região. Foi então que a micro empresa do meu avô lançou um empreendimento pequeno de 12 salas comerciais minúsculas na beira da principal estrada do bairro. Como consequência, ele nem precisou colocar dinheiro próprio para a construção. O empreendimento fora 100% vendido antes mesmo de se levantar a primeira estaca da obra. Técnicamente, meu avô precisou ter somente o montante necessário para a aquisição do terreno! Muito bom, né? Óbvio que meu avô contava com "sócios backups". Em caso de não vender inicialmente, os sócios entrariam com o dinheiro. Mas essa história termina com a empresa do meu avô construindo 100% somente com dinheiro dele e das vendas no chão. Podemos citar inúmeras empresas que constroem seus empreendimentos com dinheiro vindos das vendas na planta! E não é preciso ter empresa pra fazer isso não. Teoricamente, uma pessoa física também é capaz!
"Para evitar problemas, você tem que ser do ramo (engenheiro, técnico de obras) OU contratar alguém qualificado. Sem o empreiteiro, é muito difícil que uma obra dê certo e você terá inúmeras dores-de-cabeça com a mão-de-obra. Ex: pedreiros embriagados, pedreiros que abandonam a obra no meio do caminho, pedreiros que só avisam que o material acabou em cima da hora, etc."
Minha familia é constituida basicamente de engenheiros e arquitetos. Isso sem dúvida deu o know-how para eles empreenderem no ramo da construção de forma bem sucedida. Entretanto, eu já vi e ouvi histórias de pessoas que não são do ramo e que mesmo assim, com dedicação, conseguem fazer fortunas com construção. Dependendo da região que você constroi, vc não precisa de todos os rigores de documentação e tudo mais. Você vai na prefeitura e lá já tem tudo que você precisa. O projeto já está feito e aprovado, aceites idem, etc. Depois é só você entregar o projeto para algum empreiteiro e pronto! Por isso, o único profissional bom que você tem que ter é o empreiteiro. Um sujeito que seja capaz apenas de seguir o que está na planta! Nada mais! (ah, detalhe: também dependendo do lugar, é possível pagar barganhas a empreiteiros bons e que darão conta do recado).
"Neste ramo de negócios, não se recomenda recorrer ao financiamento bancário, pois a lucratividade seria muito prejudicada."
Ter a lucratividade prejudicada é questionável mas concordo que exige experiência no ramo. Não faça isso sem experiência. Construção de imóveis muitas vezes exigem cifras grandes. Você pode acabar arruinado se cometer um erro grave.
"Um dos segredos para se dar bem neste negócio, é se antecipar aos desejos do consumidor. Ao escolher um região ou bairro para o seu imóvel, antes de mais nada, faça um tour pelas imobiliárias da região e consulte os corretores. Pergunte o que o público valoriza mais."
Concordo plenamente. O sucesso do seu empreendimento está diretamente ligado a isso. Siga a direção de onde as pessoas estão indo. Grandes movimentações de pessoas geram rotatividade e procura por imóveis.
"Outra dica é colocar o imóvel imediatamente à venda logo após finalizar a colocação do telhado. Nesta fase da obra, o comprador já tem uma noção de como é o imóvel pronto. Ele poderá, inclusive, personalizar o acabamento, se assim o desejar.
Coloque o imóvel à venda em todas as imobiliárias da região. Experimente também publicar alguns anúncios de fim-de-semana no caderno de imóveis de jornais locais. Uma boa dica para vender rapidamente um imóvel, é pagar um adicional na comissão do corretor ou imobiliária se eles venderem o imóvel em X dias. Não adianta tentar regatear a comissão do corretor, é melhor pagar mais para vender rápido. "
Sugiro que você mantenha contato sempre com o corretor da região. Não ponha o imóvel a venda só quando estiver acabando a obra. Fale com o corretor o seu interesse da venda e quem sabe ele te arruma comprador antes mesmo de você terminar! Se você não se comunicar, pode estar perdendo uma valiosa possibilidade de construir com o dinheiro dos outros! Isso é possível fazer. Já vi acontecer com pessoas da minha família!
Outra questão muito interessante é construir pra alugar. Vi no globo reporter certa vez um sujeito que está se dando bem na vida construindo e alugando. Ele é um mineiro, metalúrgico e sua história pode ser vista aqui:
http://g1.globo.com/globoreporter/0,,MUL1353051-16619,00.html
Como palavra final, acredito que a construção de imóveis dá dinheiro sim, tanto para venda como para locação. Mas como quase tudo na vida, é preciso ficar de olho pois regiões sofrem mudanças de mercado constantemente. Construir dá muito trabalho e não é fácil manter tudo nas rédeas para auferir os lucros poupudos. Minha familia já enfrentou problemas também quanto a liquidez por ter construido em uma área n muito cobiçada. Imóvel "parado" pode corroer todo o seu trabalho de meses!
Obrigado Orlando por abrir esse tópico! Ha anos luto para aprender tudo na prática sobre o ramo da construção civil! Se pudesse eu aprenderia tudo com meu pai e assim, passaria a construir sozinho. O problema é a falta de oportunidade já que estou 100% do meu tempo na empresa para a qual trabalho. Para piorar, moro em outra cidade diferente da dos meus pais. Acho que todos aqueles que tem a oportunidade de aprender a construir, deveriam agarrar essa oportunidade. Você ganha, suas familias ganham, a cidade ganha, o Brasil ganha!
Firewalker
19/01/2010, 19:22 H
Realmente parece ser um ramo interessante para se investir, mas o problema é a necessidade de se ter conhecimento técnico.
Voces sabem se existem empresas que se contrate para realizar a construção de uma casa? (Negócio do tipo, eu te pago e quero pronto em x meses.)
Voces sabem se existem empresas que se contrate para realizar a construção de uma casa? (Negócio do tipo, eu te pago e quero pronto em x meses.)
Orlando Nishio
20/01/2010, 00:00 H
Olá, Savelli!
Sim, todas as suas observações são corretas ou se aplicam a casos particulares. Eu próprio generalizei bastante o meu relato, existem muitas outras variáveis. Com certeza, com R$ 50.000,00 ou menos, é possível começar a construir casas mais populares.
O caso do seu avô é interessante, mas talvez o empreendedor tivesse que ter uma certa experiência e reputação no ramo, senão ninguém compraria "na planta".
Eu cheguei a colocar o imóvel à venda em todas as imobiliárias da região assim que começaram as obras de aterro, mas, não recebi nenhuma oferta real até começar a fazer o telhado.
Construir imóvel para alugar, depende muito do mercado. Hoje, provavelmente a lucratividade supera 1,0% ou 1,5% sobre o valor do imóvel. Mas em épocas de recessão, o imóvel pode ficar parado (sem alugar) ou a lucratividade cair para índices abaixo de 0,5%. Em alguns casos, há perda real no valor do imóvel, já descontado a inflação. E não podemos esquer que imóvel parado é despesa (IPTU, condomínio, etc). Neste caso, quem tiver esse dinheiro, talvez seja melhor deixar na poupança.
Mas, imóvel já foi, é e sempre será uma excelente maneira de ganhar dinheiro. Que digam Donald Trump ou o McDonalds, não?
Sim, todas as suas observações são corretas ou se aplicam a casos particulares. Eu próprio generalizei bastante o meu relato, existem muitas outras variáveis. Com certeza, com R$ 50.000,00 ou menos, é possível começar a construir casas mais populares.
O caso do seu avô é interessante, mas talvez o empreendedor tivesse que ter uma certa experiência e reputação no ramo, senão ninguém compraria "na planta".
Eu cheguei a colocar o imóvel à venda em todas as imobiliárias da região assim que começaram as obras de aterro, mas, não recebi nenhuma oferta real até começar a fazer o telhado.
Construir imóvel para alugar, depende muito do mercado. Hoje, provavelmente a lucratividade supera 1,0% ou 1,5% sobre o valor do imóvel. Mas em épocas de recessão, o imóvel pode ficar parado (sem alugar) ou a lucratividade cair para índices abaixo de 0,5%. Em alguns casos, há perda real no valor do imóvel, já descontado a inflação. E não podemos esquer que imóvel parado é despesa (IPTU, condomínio, etc). Neste caso, quem tiver esse dinheiro, talvez seja melhor deixar na poupança.
Mas, imóvel já foi, é e sempre será uma excelente maneira de ganhar dinheiro. Que digam Donald Trump ou o McDonalds, não?
savelli
21/01/2010, 15:51 H
Olá, Savelli!
O caso do seu avô é interessante, mas talvez o empreendedor tivesse que ter uma certa experiência e reputação no ramo, senão ninguém compraria "na planta".
Realmente ele chegou sim a construir algumas pequenas casas na região onde fora construído o pequeno centro comercial. Claro que os corretores já o conheciam e nele depositavam confiança. Mas acredito que somente duas coisas são importantes e que realmente fizeram com que meu avô vendesse na planta o empreendimento: "o tiro certo" dado por ele por ter descoberto uma "carência" de salas comerciais na região e o preço. De nada ia adiantar ele colocar um preço alto ou construir coisas que ninguém estaria interessado. Ele vendeu na planta por esses dois motivos. 1o) Carência da mercadoria ofertada e 2o) Preços realmente plausíveis e justo.
Eu cheguei a colocar o imóvel à venda em todas as imobiliárias da região assim que começaram as obras de aterro, mas, não recebi nenhuma oferta real até começar a fazer o telhado.
Será que essa é a demanda real da região? Ou será que você nesse empreendimento "deu azar"? Sinceramente eu acho que é a 1a opção, embora não conheça pessoalmente a região que você costuma construir.
Construir imóvel para alugar, depende muito do mercado. Hoje, provavelmente a lucratividade supera 1,0% ou 1,5% sobre o valor do imóvel. Mas em épocas de recessão, o imóvel pode ficar parado (sem alugar) ou a lucratividade cair para índices abaixo de 0,5%. Em alguns casos, há perda real no valor do imóvel, já descontado a inflação. E não podemos esquer que imóvel parado é despesa (IPTU, condomínio, etc). Neste caso, quem tiver esse dinheiro, talvez seja melhor deixar na poupança.
Concordo! E por isso é importante ficar atento aos fluxos de gente. Normalmente isso acontece quando, por alguma razão, as pessoas estão deixando o bairro ou mesmo cidade! Quando ocorrem essa evasão, começa a sobrar casas para serem alugadas. Com a concorrência, você acaba sendo obrigado a baixar o preço do aluguel, muitas vezes auferindo prejuízos. Fuja dessas regiões. Procure aquelas que tem recebido cada vez mais gente! Quanto mais "saturado", melhor você vai poder cobrar no aluguel.
Mas, imóvel já foi, é e sempre será uma excelente maneira de ganhar dinheiro. Que digam Donald Trump ou o McDonalds, não?
Também concordo. Apenas uma sugestão: aqueles que forem construir, pensem também em, aos poucos, ir colocando pra alugar. Construir pra vender é capital gain (ganho de capital) mas alugar é passive income (geração de renda). A medida que seu negócio cresce, pondo cada vez mais casas pra alugar, você pode optar por abrir uma empresa e assim salvar (legalmente) rios de dinheiro com impostos.
O caso do seu avô é interessante, mas talvez o empreendedor tivesse que ter uma certa experiência e reputação no ramo, senão ninguém compraria "na planta".
Realmente ele chegou sim a construir algumas pequenas casas na região onde fora construído o pequeno centro comercial. Claro que os corretores já o conheciam e nele depositavam confiança. Mas acredito que somente duas coisas são importantes e que realmente fizeram com que meu avô vendesse na planta o empreendimento: "o tiro certo" dado por ele por ter descoberto uma "carência" de salas comerciais na região e o preço. De nada ia adiantar ele colocar um preço alto ou construir coisas que ninguém estaria interessado. Ele vendeu na planta por esses dois motivos. 1o) Carência da mercadoria ofertada e 2o) Preços realmente plausíveis e justo.
Eu cheguei a colocar o imóvel à venda em todas as imobiliárias da região assim que começaram as obras de aterro, mas, não recebi nenhuma oferta real até começar a fazer o telhado.
Será que essa é a demanda real da região? Ou será que você nesse empreendimento "deu azar"? Sinceramente eu acho que é a 1a opção, embora não conheça pessoalmente a região que você costuma construir.
Construir imóvel para alugar, depende muito do mercado. Hoje, provavelmente a lucratividade supera 1,0% ou 1,5% sobre o valor do imóvel. Mas em épocas de recessão, o imóvel pode ficar parado (sem alugar) ou a lucratividade cair para índices abaixo de 0,5%. Em alguns casos, há perda real no valor do imóvel, já descontado a inflação. E não podemos esquer que imóvel parado é despesa (IPTU, condomínio, etc). Neste caso, quem tiver esse dinheiro, talvez seja melhor deixar na poupança.
Concordo! E por isso é importante ficar atento aos fluxos de gente. Normalmente isso acontece quando, por alguma razão, as pessoas estão deixando o bairro ou mesmo cidade! Quando ocorrem essa evasão, começa a sobrar casas para serem alugadas. Com a concorrência, você acaba sendo obrigado a baixar o preço do aluguel, muitas vezes auferindo prejuízos. Fuja dessas regiões. Procure aquelas que tem recebido cada vez mais gente! Quanto mais "saturado", melhor você vai poder cobrar no aluguel.
Mas, imóvel já foi, é e sempre será uma excelente maneira de ganhar dinheiro. Que digam Donald Trump ou o McDonalds, não?
Também concordo. Apenas uma sugestão: aqueles que forem construir, pensem também em, aos poucos, ir colocando pra alugar. Construir pra vender é capital gain (ganho de capital) mas alugar é passive income (geração de renda). A medida que seu negócio cresce, pondo cada vez mais casas pra alugar, você pode optar por abrir uma empresa e assim salvar (legalmente) rios de dinheiro com impostos.
Gabriel Torres
23/01/2010, 16:45 H
Orlando e Savelli, parabéns e obrigado pelo altíssimo nível das discussões, aprendi bastante com as histórias relatadas!
Abraços,
Gabriel Torres
Abraços,
Gabriel Torres
Orlando Nishio
26/01/2010, 17:34 H
Tem uma construtora paulista, que está em evidência no momento, que usa a dica que o Savelli comentou. Isso a diferencia das demais empresas do setor que apenas vendem os imóveis.
A W.Torre procura um interessado em ter um certo tipo de imóvel. Aí, ela constrói o prédio via financiamento bancário, alugando o imóvel por prazos muito longos (5-10 anos) para esses mesmos clientes.
Eu li a história do seu fundador (não lembro do nome da revista) e ele também começou do nada. Não tinha nem escritório fixo, o seu "escritório" ficava numa Kombi ou ônibus velho, onde dormia e viajava para os canteiros de obras.
Para quem é formado na área e quer ganhar dinheiro com construção, é uma história inspiradora!
A W.Torre procura um interessado em ter um certo tipo de imóvel. Aí, ela constrói o prédio via financiamento bancário, alugando o imóvel por prazos muito longos (5-10 anos) para esses mesmos clientes.
Eu li a história do seu fundador (não lembro do nome da revista) e ele também começou do nada. Não tinha nem escritório fixo, o seu "escritório" ficava numa Kombi ou ônibus velho, onde dormia e viajava para os canteiros de obras.
Para quem é formado na área e quer ganhar dinheiro com construção, é uma história inspiradora!
savelli
26/01/2010, 18:00 H
Comprei ontem uma revista interessante. Trata-se da 139a edição da revista você S/A. A reportagem de capa traz a história de dois homens (empregador e empregado) que decidiram trabalhar juntos para uma "pequena" empresa de construção.
A revista retrata as histórias de dois homens e como eles se encontraram. Para o efeito da discussão desse tópico aqui do terremoto, tentem ler a reportagem com foco na história do Sr. Sidnei. O feito dele tem a ver com construção e serve de inspiração para todos que querem construir. Uma breve sinopse é de que ele se trata de um ex-pedreiro que agora é um empresário que fatura milhões. A grande sacada dele foi fazer algo que até então não vi ninguém fazer. Ele pré-fabrica casas em seus galpões e depois as transportam para o terreno! Ele praticamente traz o conceito de "linha de montagem" de carros para a construção de casas. Com isso, ele consegue construir uma infinidade de residências em tempos incrivelmente pequenos! Na minha opinião, vale a pena a leitura da reportagem.
http://vocesa.abril.com.br/desenvolva-sua-carreira/materia/pedreiro-contratou-executivo-523644.shtml
Abraços,
Savelli
A revista retrata as histórias de dois homens e como eles se encontraram. Para o efeito da discussão desse tópico aqui do terremoto, tentem ler a reportagem com foco na história do Sr. Sidnei. O feito dele tem a ver com construção e serve de inspiração para todos que querem construir. Uma breve sinopse é de que ele se trata de um ex-pedreiro que agora é um empresário que fatura milhões. A grande sacada dele foi fazer algo que até então não vi ninguém fazer. Ele pré-fabrica casas em seus galpões e depois as transportam para o terreno! Ele praticamente traz o conceito de "linha de montagem" de carros para a construção de casas. Com isso, ele consegue construir uma infinidade de residências em tempos incrivelmente pequenos! Na minha opinião, vale a pena a leitura da reportagem.
http://vocesa.abril.com.br/desenvolva-sua-carreira/materia/pedreiro-contratou-executivo-523644.shtml
Abraços,
Savelli
jdiaspessoa
23/03/2010, 13:13 H
Ola amigos bom dia achei interessante o site terremoto inclusive ao que me atento mais na area de construção civil. Sou vendedor de uma distribuidora de ferro e aço para construção civil em São Paulo Capital e me interesso bastante nesta área de construção !!! Uma vez eu batendo um papo com o dono ele me disse que não entra na área de construção de casas por não ter tempo hábil para tomar frente do mesmo pois toma bastante tempo dele. O interessante é que como ele trabalha no ramo do ferro o lucro seria maior ainda pois o custo sairia bem abaixo por já ter o material (corpo) para construção. Ele esta perdendo tempo???????.
Assis Jr.
23/03/2010, 23:41 H
Ele esta perdendo tempo???????.
Creio que esteja perdendo dinheiro...
...Mas você tem a oportunidade de colocar o negócio pra frente e ganhar uma grana em cima disso.
Creio que esteja perdendo dinheiro...
...Mas você tem a oportunidade de colocar o negócio pra frente e ganhar uma grana em cima disso.
Firewalker
24/03/2010, 07:09 H
Creio que esteja perdendo dinheiro...
...Mas você tem a oportunidade de colocar o negócio pra frente e ganhar uma grana em cima disso.
Com certeza!!!
...Mas você tem a oportunidade de colocar o negócio pra frente e ganhar uma grana em cima disso.
Com certeza!!!
jdiaspessoa
24/03/2010, 09:58 H
Creio que esteja perdendo dinheiro...
...Mas você tem a oportunidade de colocar o negócio pra frente e ganhar uma grana em cima disso.
É verdade Assis gostaria de fazer isso mas não sei como chegar nele para entrar com esta idéia de eu tomar a frente desse ramo pois tambem não tenho capital para iniciar alguma parceria.!!!!!
...Mas você tem a oportunidade de colocar o negócio pra frente e ganhar uma grana em cima disso.
É verdade Assis gostaria de fazer isso mas não sei como chegar nele para entrar com esta idéia de eu tomar a frente desse ramo pois tambem não tenho capital para iniciar alguma parceria.!!!!!
georgesoares
18/04/2010, 14:29 H
Prezados,
venho percebendo este Fórum muito parado, desde março sem postagens.
Alguma novidade no ramo de imóveis?
venho percebendo este Fórum muito parado, desde março sem postagens.
Alguma novidade no ramo de imóveis?
Joadir
07/08/2010, 12:25 H
Encontro aqui uma fonte importante de informações, que está me ajudando neste início de empreendimento. Quero agradecer a todos que aqui colocaram suas experiências, espero também contribuir na medida que for me envolvendo mais com o assunto. Tenho 200mil e pretendo construir pequenas moradias populares, de boa qualidade. Moro no Rio de Janeiro e irei construir provavelmente no Município de Belford Roxo, estou escolhendo o Bairro mais apropriado com um Corretor da região. Tenho a casa "na cabeça", ainda me falta o Arquiteto e o Construtor para juntos definirmos uma planta adequada. Sou Analista de Sistemas e tenho uma pequena Empresa, que me sustenta bem, não precisarei fazer retiradas deste novo empreendimento. A Construção Civil é uma nova paixão, estou com muita vontade de exercê-la, porém sou cuidadoso, devo construir a primeira casa participando de todas as etapas, inclusive Prefeituras, cartórios ... preciso entender direito esse novo negócio, depois arrisco mais. Novamente muito obrigado, muito do que li aqui me serviu para a decisão de fazer.
Forte abraços em todos.
Forte abraços em todos.
Assis Jr.
08/08/2010, 18:57 H
É verdade Assis gostaria de fazer isso mas não sei como chegar nele para entrar com esta idéia de eu tomar a frente desse ramo pois tambem não tenho capital para iniciar alguma parceria.!!!!!
Kra, uma vez sugeri um negócio imobiliário com o dono de um grande terreno bem localizado aqui na minha cidade. O Dono do terreno preferiu alugá-lo para um templo evangélico que era bem mais lucrativo e menos trabalhoso do que qualquer outra idéia.
Mas o básico que eu fiz foi:
Usei a internet para encontrar um site que calcula a área do terreno a partir do google maps. (http://www.daftlogic.com/projects-google-maps-distance-calculator.htm).
Procurei em jornais e internet o valor do aluguel de pontos comerciais e imóveis residenciais na região próxima ao terreno.
De posse da área fiz algumas sugestões de uso da área útil e também fiz os cálculos necessários.
Busquei algumas formas de conseguir dinheiro para o empreendimento com um amigo que é estudante de engenharia.
De posse de todas as idéias foi só conversar com o proprietário. O Máximo que você pode receber é um não. Se ele 'roubar' sua idéia e der certo, você já saberá o que fazer quando tiver a oportunidade. Caso não dê certo de forma alguma, como aconteceu comigo já que o terreno foi alugado, você ganhou uma boa experiência e exercitou o recurso mais importante para ter sucesso em qualquer negócio: sua mente. Ela é a maior ferramenta que um investidor/negociador/empreendedor pode ter.
Kra, uma vez sugeri um negócio imobiliário com o dono de um grande terreno bem localizado aqui na minha cidade. O Dono do terreno preferiu alugá-lo para um templo evangélico que era bem mais lucrativo e menos trabalhoso do que qualquer outra idéia.
Mas o básico que eu fiz foi:
Usei a internet para encontrar um site que calcula a área do terreno a partir do google maps. (http://www.daftlogic.com/projects-google-maps-distance-calculator.htm).
Procurei em jornais e internet o valor do aluguel de pontos comerciais e imóveis residenciais na região próxima ao terreno.
De posse da área fiz algumas sugestões de uso da área útil e também fiz os cálculos necessários.
Busquei algumas formas de conseguir dinheiro para o empreendimento com um amigo que é estudante de engenharia.
De posse de todas as idéias foi só conversar com o proprietário. O Máximo que você pode receber é um não. Se ele 'roubar' sua idéia e der certo, você já saberá o que fazer quando tiver a oportunidade. Caso não dê certo de forma alguma, como aconteceu comigo já que o terreno foi alugado, você ganhou uma boa experiência e exercitou o recurso mais importante para ter sucesso em qualquer negócio: sua mente. Ela é a maior ferramenta que um investidor/negociador/empreendedor pode ter.
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