Leilão de imóveis

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[Orlando Nishio]

Quem adquire um imóvel financiado, nunca espera perder a sua tão sonhada casa própria. Mas, por uma série de fatores, isto costuma acontecer com alguma freqüência, principalmente em tempos de recessão econômica.

As principais causas são:

1) Comprometimento excessivo da renda familiar - A maior parte dos bancos permite comprometer até 30% da renda BRUTA da família para a prestação mensal do financiamento. O certo, em minha opinião, seria considerar apenas a renda líquida. Quem é assalariado, provavelmente deixará entre 20 a 30% do seu salário bruto para o governo. Se ganhar R$ 1.000,00, terá uma renda líquida de R$ 800,00.

Se pagar uma prestação de R$ 300,00 (30% da renda bruta) sobre esse salário líquido, estará comprometendo na realidade R$ 37,50% da sua renda durante décadas! Para piorar a situação, os bancos permitem juntar varios rendimentos da família (irmãos, parentes que nem moram junto) para compor a renda familiar.

2) Saldo devedor acima do valor de mercado do imóvel - Se o financiamento não tiver uma cláusula específica sobre a liquidação do saldo devedor no final do prazo contratado, o banco poderá prorrogar o número de meses do contrato até que o saldo seja liquidado.

Isto costuma(va) acontecer nos financiamentos vinculados ao aumento salarial do mutuário. Se ele tiver aumentos inferiores à inflação (como na época do Plano Collor), haverá uma defasagem entre o valor pago e o saldo devedor. Com isto, a cada prestação paga, haverá amortização negativa e o saldo devedor aumentará a cada mês!

A coisa é tão grave que a Caixa Econômica Federal quase quebrou na década de 90, por causa dos milhões de contratos que davam prejuízo. Na época foi criada a EMGEA, Empresa Gestora de Ativos (www.engea.gov.br), uma autarquia/estatal que ficou com os ativos "podres" da carteira imobiliária do banco. Era um valor absurdamente alto, coisa de 10 a 20 BILHÕES que, como mágica, sumiram do balanço da Caixa...

No caso 1, geralmente o mutuário perde o imóvel (e tudo que pagou) e ele vai a leilão após alguns meses. Se o valor estiver bem abaixo do mercado, pode ser interessante arrematar o imóvel. A vantagem é que normalmente a Caixa Econômica Federal financia até 100% do saldo devedor nestes casos. É claro que antes de pensar em oferecer um lance, tem que conversar com o antigo mutuário e ver se ele aceitar sair do imóvel numa boa. Se a resposta for negativa, talvez não compense, pois você terá que entrar também com uma ação de despejo, e o antigo morador pode detonar a casa antes de sair...

Os editais com os imóveis à venda podem ser encontrados nas agências da Caixa e no site da empresa. De vez em quando, aparecem bons negócios para quem tem paciência. Lembrando que isto funciona apenas para quem não possui imóvel próprio na mesma cidade, pois se já tiver um contrato, o banco poderá recusar o financiamento.

Os bancos particulares também costumar oferecer vários imóveis arrematados em leilão. O caderno de imóveis do jornal "O Estado de SP" é um bom local para achar este tipo de negócio.

[savelli]

Concordo com suas colocações, Orlando. Quem duvida da quantidade de imóveis que são retomados, por exemplo pela caixa econômica federal (CEF), devia dar uma olhada no site da instituição (www.cef.gov.br). No link "imóveis a venda" você encontra diversas "barganhas" de imóveis cujos proprietários não conseguiram honrar com o compromisso e, depois de 30 prestações atrasadas, acabaram perdendo o imóveis para a caixa.

Umas das dicas do Robert Kiyosaki é comprar justamente esses imóveis para vender mais caro depois do trâmites iniciais. O problema é que no Brasil as leis são falhas e fracas protegendo muitas vezes o mau-pagador. Uma pessoa que compra um imóvel desse pode acabar ficando um ano e meio pra conseguir tirar (legalmente) os ocupantes. Isso eu já vi acontecer com pessoas próximas a mim. Mas também soube de um amigo que comprou um outro (também da caixa) e que por "sorte" estava já desocupado. A transação foi super simples e em dias ele passou a ocupar a casa comprada por um preço mais ou menos 30% mais baixo que de seu vizinho! Uma excelente compra!
Alguém já soube de algum outro caso de desocupação rápida?

Há tempos eu venho procurando saber mais sobre esse assunto. Tenho a informação de que tem nos EUA muitos livros e cursos especializados sobre esse assunto. Já aqui no Brasil (Rio, pra ser mais exato), tive muitas dificuldades pra ter acesso a esse tipo de informação. Alguém já soube de algum curso ou livro dando dicas e explicando o passo-a-passo pra se comprar imóveis retomados ou de leilão?

Orlando, seus assuntos abertos aqui no terremoto tem se alinhado muito com os de meu interesse. Obrigado por abrir mais esse tópico! Tomara que em breve alguém pode me dar umas dicas nesse assunto.

Obrigado,

Savelli

[Orlando Nishio]

Savelli, o processo para adquirir um imóvel adjudicado judicialmente é quase o mesmo que um financiamento normal. A única diferença é que você tem que consultar o antigo mutuário, para sentir na pele a dificuldade ou facilidade dele sair sem criar problemas.

Participei de um leilão destes na época do Plano Collor (1990). Ofereci um lance baixo, proveniente da venda de um Fusca 83 que possuía. Em moeda de hoje, talvez valesse algo em torno de 7.000/10.000 reais. O lance é efetuado por escrito, em envelope fechado. Após a finalização da licitação, soube que fui o 10º colocado, ou seja, não levei o imóvel.

Para surpresa minha, cerca de meio ano depois, recebi uma carta avisando que as 9 pessoas que ofereceram mais do que eu não passaram nos pré-requisitos (não possuir mais de um imóvel, comprovação de renda, etc) para adquirir o imóvel. Como eu trabalhava no setor de crédito imobiliário da Caixa na época, não tive maiores dificuldades na hora de juntar a papelada.

Eu já tinha conversado com a antiga moradora e ela tinha topado sair do imóvel. Como incentivo adicional, disse que pagaria a mudança se ela o fizesse em 30 dias. Tudo transcorreu normalmente, EXCETO... o saldo devedor!

Na época, o governo Collor congelou o salário dos funcionários das estatais por anos a fio. Ou seja, durante 7 anos, a prestação continuou a mesma, mas o saldo devedor era reajustado mensalmente! Vocês devem imaginar o que aconteceu, não é?

Orlando

[Gabriel Torres]

Eu pesquisei bastante sobre o assunto e inclusive participei de alguns leilões e posso dar aqui o meu pitaco.

Cadastre-se em sites de leiloeiros. Assim você recebe por e-mail informações de futuros leilões bem antes das datas. Alguns exemplos:

http://www.joaoemilio.com.br/

http://www.rodrigoportella.lel.br/

http://www.jonasrymer.lel.br/

Procure por "leiloeiro público xxx" onde xxx é a sua cidade no Google e divirta-se!

Há muito mais leilões do que os da CEF e similares. Há por exemplo casos de leilão de apartamentos e salas comerciais por causa de débito de condomínio, e o arremate serve para quitar essas dívidas.

Pelo o que eu vi pessoalmente, cada imóvel vai a leilão em duas datas. Na primeira data o leiloeiro tenta vender o imóvel pelo preço de mercado. Não conseguindo (o que é o mais normal) o imóvel vai a leilão na segunda data programada "pela melhor oferta". Na maioria dos casos o lance mínimo é o valor da dívida.

O prazo entre o edital e o leilão em si é longo o suficiente para você fazer o seu "dever de casa". Você deve ir pessoalmente no imóvel para ver a condição em que ele se encontra e fazer as contas do preço justo (máximo) que você pode pagar pelo imóvel, considerando o estado do imóvel, custos do leilão (exemplo: 5% de ISS que deve ser pago ao leiloeiro, etc) e margem de lucro que você quer ter.

Infelizmente nos leilões a maioria das negociações é completamente louca. O que mais vi foram pessoas que não fizeram o dever de casa dando lances muito altos, completamente fora da realidade. Por exemplo, em um leilão que participei o vencedor acabou pagando mais caro do que se comprasse um imóvel similar. Neste caso a sala comercial estava destruída (e o vencedor não sabia, porque ele nem nunca tinha ido nessa sala vê-la) e ele não estava computando gastos adicionais com o próprio leilão. Se não me engano ele arrematou a sala que valia R$ 70 mil por R$ 63 mil (eu parei de dar lances quando chegou a R$ 55 mil, se não me falha a memória), fora os custos que ele terá com o leiloeiro e com a reforma. Loucura.

Mas também sei casos de pessoas que fizeram excelentes negócios.

A fórmula, na minha opinião, é fazer o "dever de casa" e ter paciência, não se empolgar com as negociações.

Eu fui pessoalmente a vários leiloeiros, todos eles muito simpáticos e bastante solícitos a explicarem todos os custos envolvidos e o processo todo.

Abraços,
Gabriel Torres

[dookie]

e vc Gabriel, chegou a comprar algum imóvel nesses leilões ou vc achou que não valia a pena?

[Gabriel Torres]

Não comprei. Vou explicar o motivo e você vai entender direitinho como só tem gente maluca. Eu pegava o catálogo do leiloeiro, marcava os imóveis que mais me interessava, ia nos endereços, via o imóvel, via o quanto iria me custar reformar o imóvel (a maioria estava em péssimo estado de conservação), os custos de leilão, etc. Enfim, fazia o meu dever de casa.

Aí, no dia do leilão, aparecia uns malucos, sem ter feito qualquer tipo de pesquisa, e colocava o preço lá em cima, às vezes muito acima do preço de mercado do imóvel. Um exemplo real, teve um leilão de duas salas comerciais no prédio onde o escritório do Clube do Hardware ficava, então eu pude ver as salas pessoalmente, e elas estavam totalmente destruídas. Reformadas, elas valeriam R$ 70 mil. No leilão, só apareceu eu e um maluco, que arrematou cada sala por R$ 80 mil + custos de leilão. Fez péssimo negócio.

Com isso, tem gente que se queima em leilões porque não fazem qualquer pesquisa, e depois possivelmente ficam se lamentando...

Ou seja, tem que ter muita paciência, vai gastar bastante tempo fazendo dever de casa para depois ver algum maluco que nem sabe onde o imóvel fica empurrando o preço para cima só porque ele leu em algum lugar que é um bom negócio...

O dever de casa é muito importante para justamente não fazer mal negócio.

[dookie]

hahah pior que é bem verdade isso mesmo. Fico inconformado com a quantidade de pessoas que simplesmente compram um terreno sem fazer conta, só sabem dizer que o valor da parcela é tanto e com isso compram. Realmente tem que ser feito o dever de casa, principalmente em imóveis pois geralmente a quantidade de dinheiro envolvida é relativamente alta.

Como o Robert Kiyosaki diz, vc tem que pagar o preço, e muitas das vezes as pessoas não querem pagar o preço que é investir o tempo estudando antes de fazer qualquer negócio. Creio que isso ae pega pra muitas pessoas mesmo!

[baran]

Meu avô, que não devia ter nem o segundo grau completo, dizia que vende bem quem compra bem.

Corolário: quem compra mal, vende mal.