Meu primeiro imóvel de investimento nos EUA

Pessoal, conforme eu havia prometido, segue relato completo de como foi e todos os custos envolvidos para comprar o meu primeiro imóvel de investimentos nos EUA, e a taxa de retorno que eu estou tendo. Eu estava esperando dar pelo menos dois meses após o imóvel ter sido alugado para poder ter números “perfeitamente corretos”. Eu vou tentar ser o mais conciso possível para que este relato não vire um testamento.

A empresa

Por recomendação tanto da minha advogada quanto do meu contador, tive que abrir uma empresa para colocar este imóvel “dentro”. No futuro, outros imóveis de aluguel ficarão “dentro” desta empresa. Há dois motivos para isso. Primeiro, para não pagar imposto. Segundo, para ficar protegido em caso de processo movido por locatários.

É recomendável abrir empresa do tipo LLC (equivalente à Ltda) no Nevada ou em Delaware, pois são os estados que oferecem maior proteção e menor burocracia. Como moro no Nevada, não teve mistério aqui. Para quem mora fora desses estados, pode-se abrir contratando empresa especializada via Internet, que usa o endereço dela para ser o endereço da sua empresa.

A abertura da empresa me custou US$ 500 em honorários da advogada (quem abre empresa nos EUA é advogado, não contador) e US$ 400 para o primeiro ano de licença de operação. Este valor deverá ser pago anualmente e deverá ser computado na planilha de custos.

Estes são os únicos custos de se ter empresa no Nevada, visto que empresas LLC são isentas de imposto* e a contabilidade pode ser feita pelo próprio dono, não é necessário contratar contador como é no Brasil.

* Na realidade o imposto é pago a nível de pessoa física, não a nível de pessoa jurídica. Quando retira-se dinheiro da empresa (distribuição de lucros), paga-se imposto sobre esta retirada. Vou falar mais sobre isso mais adiante.

O corretor

Nos EUA temos corretor de compra e corretor de venda, diferentemente do que ocorre no Brasil. Eu usei um corretor de compra para localizar este imóvel. Esta pessoa é especializada em imóveis de investimento e possui uma empresa de gerenciamento de aluguéis, que eu estou usando para gerenciar o imóvel. O gerenciamento pode ser feito pelo próprio proprietário, mas o custo de se contratar uma empresa especializada é tão baixo que não vale a pena ter dor de cabeça e tentar gerenciar sozinho, já que a empresa redige contrato, anuncia o imóvel, resolve todos os pepinos de manutenção do imóvel, além de já ter uma carteira de clientes. Então alugar usando uma empresa deste tipo é muito mais rápido.
É importante notar que a maioria dos corretores não é especializada em imóveis de investimento, e corretores desse tipo devem ser evitados, pois eles normalmente não entendem o que você está procurando e normalmente dão ênfase a características que interessam só a quem está procurando imóvel para morar e não para investir. Para o investidor é importante saber se os números fazem sentido, e não se a grama na frente da casa está verdinha.

O imóvel

Visitamos pelo menos 30 imóveis até achar este imóvel em particular, e isto usando um corretor especializado que sabia exatamente o que eu estava procurando. Vimos muitos imóveis completamente “detonados”, mas o problema com a maioria é que precisariam de manutenção grande para poderem estar em condições de aluguuel.

O imóvel é uma casa de dois quartos e dois banheiros, que estava sendo oferecido por US$ 89.900. Fiz uma oferta de US$ 85.000 e o dono contra-ofertou por US$ 87.900, oferta que eu aceitei. Nos EUA as ofertas são feitas por escrito em formulário padronizado, e deve acompanhar um cheque de depósito, normalmente de US$ 1.000, para mostrar que a oferta é séria.

O financiamento

O passo seguinte é arrumar financiamento, onde é necessário dar pelo menos 20% de entrada para um financiamento de 30 anos. Apesar de ter o dinheiro para comprar este imóvel à vista, preferi financiar, pois o retorno é maior. Por exemplo, se você tiver US$ 100.000 para comprar um imóvel à vista, é preferível comprar cinco imóveis de US$ 100.000 dando 20% de entrada em cada um deles. O retorno será maior, além de você dividir o risco (se você tem um imóvel que está com dificuldade de alugar mas tem outros quatro imóveis alugados, é uma situação bem mais confortável do que ter apenas um único imóvel em seu portfólio na mesma situação).

O financiamento foi difícil de conseguir, porque o critério usado pelas financeiras é o quanto você ganha por mês, independentemente de quanto você tem dinheiro em patrimônio líquido. Além disso eles em geral só financiam imóveis de investimento para pessoas que já têm imóveis de investimento. Complicado… Finalmente encontrei uma financeira menor onde a gerente tinha mais de dois neurônios e conseguiu aprovar o meu financiamento.

Agora, é importante entender que a financeira cobra antecipadamente várias taxas para liberar o financiamento. Então quando dizemos que temos de dar 20% de entrada, isso não incluir essas taxas e diversas despesas que são necessárias. Listo as mesmas abaixo.

Title and escrow

Usa-se uma empresa para receber valores e centralizar os pagamentos das diversas despesas. O comprador e a financeira pagam a esta empresa, e esta empresa faz os pagamentos do vendedor e das despesas diversas, como corretagem, inspeções, registro do imóvel, etc, apresentando, obviamente, um relatório.

O custo de compra

Vamos a todos os custos da compra:

US$ 3.162,90 – Custo do financiamento, que é o custo que a financeira cobra para liberar o financiamento
US$ 460 – Seguro do imóvel contra fogo, etc.
US$ 1.000 – Depósito dado no momento da oferta
US$ 550 – Tarifa de avaliação do imóvel. Um especialista gera um relatório para a financeira mostrando por quanto o imóvel poderia ser alugado, qual seria o valor do financiamento, quais seriam os custos de manutenção do imóvel e, no final, dá um parecer se o investimento faz sentido ou não.
US$ 280 – Tarifa de inspeção. Um especialista vai no imóvel e faz um relatório de tudo que precisa ser consertado no imóvel antes da venda ser concretizada; o vendedor tem que fazer os reparos, até um limite acordado na oferta, normalmente de US$ 500. Se houver algum problema mais sério e de maior custo (por exemplo, telhado quebrado, fundação rachada, etc), você pode desistir do negócio sem penalidade.
US$ 100 – Tarifa de inspeção contra pestes (ratos, cupim, etc.)
US$ 70 – Tarifa de inspeção da chaminé
US$ 360 – Garantia. Contrata-se garantia de uma outra empresa, e caso algo na casa quebre durante o primeiro ano, você aciona a garantia.
US$ 599,50 – Serviço de registro do imóvel (pago à empresa que está organizando a papelada)
US$ 116 – Tarifa de registro do imóvel (pago ao governo local)
US$ 374,40 – Seguro contra fraude (“title insurance”)

Há diversas outras tarifas menores, por exemplo, condomínio, esgoto e IPTU proporcionais ao período entre a assinatura da oferta e o efetivo pagamento. Só listei as maiores.

No total, eu desembolsei US$ 23.491,68, US$ 17.580 de entrada (20% de US$ 87.900) e US$ 5.911,68 de despesas diversas, sendo as maiores relacionadas acima. Veja como os custos de fechamento são altos (no meu caso, equivalendo 6,7% do valor do imóvel), então não se iluda achando que é só dar 20% do valor do imóvel. No meu caso tive que dar 26,7% do valor do imóvel, sendo 20% de entrada e 6,7% em despesas “que vão para o ralo”.

Prestação

O valor da prestação ficou em US$ 477,33. Este valor inclui o financiamento em si (US$ 344,55), uma pequena porção para pagar o IPTU e uma pequena porção para pagar o seguro contra acidentes (fogo, vendaval, etc.). O valor do financiamento é fixo por 30 anos, mas anualmente o valor da prestação é revisto de acordo com os valores do IPTU e do seguro.

As despesas mensais

Diferentemente do Brasil, o proprietário paga quase todas as tarifas do imóvel. As únicas coisas que o inquilino paga são eletricidade e água. Esgoto, lixo, condomínio e IPTU são pagos pelo proprietário. O IPTU é pago diretamente na prestação do financiamento. Já condomínio existe mesmo em casas, pois é usado para limpar as áreas comuns do bairro, passar trator quando neva, etc. As minhas despesas mensais com este imóvel são:

US$ 477,33 – Financiamento, seguro e IPTU
US$ 160,00 – Condomínio
US$ 13,47 – Lixo (US$ 40,41 a cada três meses)
US$ 26,94 – Esgoto (US$ 80,82 a cada três meses)
US$ 33,33 – Alvará da empresa (US$ 400 por ano)
Total: US$ 711,07

Aluguel

Demorou dois meses para a imobiliária conseguir um inquilino. O aluguel é de US$ 1.100. A imobiliária cobra 8% de taxa de administração e desconta diretamente no valor do cheque. Eles também descontam qualquer valor que tiveram com pequenas manutenções. Este mês recebi US$ 945 deste imóvel, pois tiveram despesas de manutenção. Assim que tiver mais aluguéis, atualizo os valores.

Taxa de retorno

Meu fluxo de caixa é de US$ 233,93, assumindo os valores recebidos. Isso dá um retorno de exatamente 1% ao mês, que eu consideraria como muito bom. Atualizarei esse número após ter mais aluguéis entrando, para poder fazer uma média dos valores recebidos, pois como explicado eles variam ligeiramente.

Temos de lembrar que os US$ 400 anuais que pago para manter a empresa aberta é um valor fixo que independe do número de imóveis que a empresa possua. Com isso, o valor que coloquei como “alvará da empresa” será diluído quando tiver mais imóveis (ex: com dois imóveis a conta será de US$ 200/ano por imóvel e não mais US$ 400).

Vantagens fiscais

Como o imóvel está dentro da empresa, todas as despesas que eu tive com a compra do imóvel e que foram pagas do meu bolso podem ser reembolsadas sem o pagamento de impostos, pois essas despesas deveria ter sido pagas pela a empresa. Ou seja, enquanto a empresa não me reembolsar integralmente pelos US$ 23.491,68 que tive de despesa, eu não pago imposto. Em outras palavras, eu posso fazer retiradas mensais da empresa sem o pagamento de impostos até o montante de US$ 23.491,68. Só pago imposto como pessoa física nas retiradas da empresa após a dívida que a empresa tem comigo ser quitada.

E se tivesse comprado a vista?

Essa é uma boa pergunta e como tenho todos os números, dá para fazer uma simulação precisa.

Neste caso, teria pago US$ 87.900 pelo imóvel e US$ 2.198,78 de custos de fechamento (removi do total apresentado anteriormente o custo do financiamento e a taxa para efetuar a avaliação do imóvel), para um total de US$ 90.098,78.

Os custos mensais passariam a ser:

US$ 132,78 – Seguro e IPTU
US$ 160,00 – Condomínio
US$ 13,47 – Lixo (US$ 40,41 a cada três meses)
US$ 26,94 – Esgoto (US$ 80,82 a cada três meses)
US$ 33,33 – Alvará da empresa (US$ 400 por ano)
Total: US$ 366,52

Com aluguel líquido de US$ 945, teria um fluxo de caixa mensal de US$ 578,48, isso me daria um rendimento mensal de 0,64%. Ou seja, apesar de eu receber mais mensalmente, por conta do investimento maior a taxa de retorno é, na verdade, inferior.

Conclusões

Investir em imóveis nos EUA não é tão fácil como parece, e a maior barreira é conseguir financiamento se você não tiver um salário alto para mostra capacidade de pagar as prestações.

Atualmente, com a queda do mercado, voltou a ser um bom investimento. Note que este imóvel em particular foi uma grande “barganha”, e deve ser encarado como uma exceção, não uma regra. Assim que tiver comprado meu segundo imóvel, poderemos fazer uma melhor análise.

E, mesmo com o custo de se efetuar um financiamento, como as taxas de juros são baixas, o retorno sobre o investimento é maior financiando o imóvel do que comprando o mesmo a vista.